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擅長領域：建築 | 房地產
發表時間：2009-03-27 10:13:14
評論：0 意見： 2
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網友正面評價
100%
( 共有 6 人評價 ) 這是一個新的構想與嘗試，在宅經濟時代，利用網路創造雙贏的購屋契機。會有團購造屋構想絕對不是要造福人群、回饋社會（留給偉人去做），原因是公司不推案，想要自力救濟找出路，在建設、營造、工程界服務超過20年，幫老闆處裡過無數個建案，但仍抵不過這波金融海嘯，在沒有充裕資金可以開建設公司的情況下，如何發揮我的knowhow，做我喜歡的工作。
房屋興建是高風險與高利潤的行業，建設公司通常評估土地、營造及售價後，通常毛利達20~30%以上，才會投資興建。而現場代銷公司通常要向建設公司收取5%上下的包銷服務費。至於在網路上盛行的團購，一般而言最多只能買到建設公司的底價（省下5%代銷費及超價，建設公司仍保有20~30%以上的毛利）。
所謂團購造屋就是將建設公司操作流程改變一下，傳統建設公司操作流程可簡化成土地開發－建築設計－代銷公司預售－營造廠施工，而團購造屋則是先集合購屋者－開發土地－建築設計－營造廠施工。經變更流程後團購造屋可以有的優勢是(便宜在哪裡)沒有廣告費、沒有代銷公司服務費、沒有建設公司的高風險(高利潤)，購屋者的好處就是買到簡單生活宅（又便宜又好的房子），而號召者的好處就是有自己的事業及工作機會並且讓專長得以發揮。
將某建設公司在台北市臨沂街民國97年交屋的實際案例拿來說明，土地成本106.77萬/坪、營造成本10.5萬/坪、建築師、結構技師、機電技師、代銷公司…管銷費約佔銷售總價9%、預估銷售48萬/坪，公司毛利約25%、95年底正式推案時牌價約62萬/坪，底價52萬/坪、96年結案時平均售價55萬/坪、97年交屋時房價約62~65萬/坪；若以團購造屋執行本案，車位仍以市價計算，團購造屋成本約為38萬/坪，約為牌價的六一折、為實際成交價的六九折、為建設公司底價的七三折。
若以繳款方式比較，建設公司收款方式為訂簽開187萬、結構體187萬、裝修工程187萬、貸款1309萬、總價1870萬；若是團購造屋則是購地250萬、設計150萬、 開工100萬、結構體100萬、貸款692萬、總價1292萬。
目前針對團購造屋構想最大的困難應是一般購屋者，無法接受尚未確定地點的購屋模式，另外坪數大小、樓層高低、總價多寡、交易安全機制…都是尚待解決的問題。針對上述問題，擬將團購造屋流程改良如下：
1. 土開人員與地主洽談由本團隊進行包裝（建築師作初步設計），以利土地脫手
2. 建築師作法規分析，完成初步平立面
3. 依地點（土地價格）初步設算戶數、每戶坪數、營造費用及每戶總價
4. 製作網頁，展開網路行銷
5. 集合購屋者， 對本計劃有興趣者可先進行洽詢
6. 簡報說明，彙整初步評估、基本平面規劃及造屋成本向團購屋主簡報及說明
7. 確定成案，樓層及總價確定後開始進行土地承購及銀行融資
8. 設計
建築設計--由建築師進行建築設計
簡報說明--由團隊向團購屋主說明設計內容
建照申請--向當地政府主管機關申請建照
細部設計--結構配筋、水電消防及施工圖設計檢討
9.施工
假設工程--施工用臨時水電申請、圍籬及工務所設立
開工申辦--向工務局申報開工、施工計畫及放樣勘驗
動工興建--基礎工程、結構工程、裝修工程施工
使用執照--向工務局申辦使用執照
10.貸款交屋
各位房地產達人可否給小弟一些建議,感恩[ 快速連結 ] 意見( 2 ) | 評論( 0 )
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意見(2)
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001
意見者：chris ( 初學者 2 級 )
發表時間：2009-04-20 22:09:15
[ 檢舉 ]
請問一下目前有人在執行這樣的模式成績如何如果我要成立這樣的團隊需要什麼樣的條件多少資本額謝謝
002
意見者：vincent ( 實習生 1 級 )
發表時間：2009-04-21 09:47:41
[ 檢舉 ]
本篇文章發表者針對vincent 於 2009-04-20 22:09:15 的回應所做的回覆：1.這是一種自行接案的模式,是我自己的構想,我嘗試的結果,心得是目前社會大多數人對他人缺乏信賴感,因此對這樣的模式都只有看看而已,有可能成功的方式是先由親友做起,有成功案例再向外拓展 2.有多少人做,實在不知,但應有類似作法,就是房屋改建以委建方式代為操刀執行,此方式我已執行二案,但最後都沒談成,其中一案只有一戶沒意願,最後也破功 3.此構想,最好要有建築師搭配,由建築師出基本平面圖,再往下發展,前提是建築師要認知案子成立才有設計費,案子不成立,大家都是白做工 4.因此在沒成案前暫不需成本,案子成立後,則建議要成立公司行號,方便資金進出,至於營造部分,第一案建議借牌處裡,賺到錢再買營造牌以上希望對你有幫助 1
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